Собственники помещений порой злоупотребляют своими правами, пользуясь тем, что являются сильной стороной в отношениях с арендаторами. Однако практика показывает, что с этим можно бороться.

Фактическая аренда без договора

Обзор арбитражной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений

Постановлением Президиума. Арбитражного суда. Магаданской области. Обзор подготовлен во исполнение пункта 4. В частности, во втором полугодии года рассмотрено дело, в году — дела. По результатам рассмотрения судом удовлетворено исковое заявление участников споров, возникающих в связи с арендными правоотношениями во втором полугодии года — 78 исковых заявлений, в году — По результатам рассмотрения 10 дел вынесены решения об отказе в удовлетворении исковых требований во втором полугодии года — по 4 исковым заявлениям, в году по 6.

По 52 делам вынесены определения: о прекращении производства по делу в связи с отзывом искового заявления - 36 дел; о прекращении производства по делу в связи заключением мирового соглашения — 5 дел; о возвращении искового заявления в связи с несоблюдением досудебного претензионного порядка — 9 дел; об оставлении искового заявления без рассмотрения — 2 дела.

По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражным судом Дальневосточного округа далее — суд кассационной инстанции вынесены постановления, которыми судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения. Заявление уполномоченного органа о взыскании задолженности по арендной плате за земли, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, не может быть удовлетворено в случае наличия договора о водопользовании в отношении водных объектов, внесённых в государственный водный реестр, в состав которых входят соответствующие земельные участки состав гидротехнического сооружения.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанции, в иске отказано. Суды исходили из того, что спорный земельный участок, занятый водохранилищем и расположенным на нем гидротехническим сооружением, не мог быть предметом договора аренды, поскольку не подлежал самостоятельной передаче в аренду отдельно от водного объекта, в связи с чем сделали вывод о недействительности ничтожности договора аренды земельного участка как не соответствующего требования статьи Земельного кодекса Российской Федерации далее — ЗК РФ , статей 5, 9, 24 Водного кодекса Российской Федерации далее — ВК РФ и об отсутствии правовых оснований для взыскания арендных платежей по этой сделке.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли. Размер арендной платы определяется договором аренды пункт 4 статьи 22 ЗК РФ. Согласно пункту 1 статьи ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Факт задолженности ответчика по арендной плате подтверждён материалами дела и ответчиком не оспаривается. В силу статьи ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом статья ГК РФ. Поскольку ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы, истец правомерно предъявил требование о взыскании неустойки на основании договора аренды.

Расчёт неустойки суд признал соответствующим фактическим обстоятельствам дела и условиям договора аренды. Далее истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи ГК РФ.

Расчёт процентов судом проверен и признан соответствующим действующему в спорный период законодательству и фактическим обстоятельствам дела. Факт отсутствия регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на заключённость договора и его действительность для сторон не влияет, подлежит взысканию задолженность по арендной плате. Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу, что возникшие правоотношения сторон по договору регулируются нормами ЗК РФ об аренде земельных участков, параграфом 1 главы 34 ГК РФ, условиями договора.

Поскольку факт неисполнения ответчиком денежного обязательства по внесению арендной платы судом установлен, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами также является обоснованным.

Существенное нарушение арендатором условий договора аренды недвижимого имущества влечёт расторжение договора и возврат арендодателю земельного участка. В связи с невыполнением ответчиком требования о получении по истечении шести месяцев с момента передачи земельного участка разрешения на строительство, арендодатель в письменной форме предложил арендатору расторгнуть договор аренды, однако ответчик проигнорировал данное обращение истца.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском. В соответствии с пунктом 1 статьи ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В статье ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями пункт 1.

За получением разрешения на строительство ответчик обратился только после принятия судом искового заявления по настоящему делу к производству. Согласно части 1 статьи ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положений пункта 1 статьи ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, иск был удовлетворён.

При этом суды исходили из следующего. Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом арендатор и мэрией города был заключён договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд под существующее техническое водохранилище.

Договор зарегистрирован в установленном порядке. Впоследствии в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации на арендуемый земельный участок зарегистрировано право федеральной собственности, в связи с чем между истцом и ТУ Росимущество новый арендодатель заключено соглашение.

Во исполнение условий договора истец уплатил арендные платежи. Считая договор аренды ничтожной сделкой в силу положений статьи ГК РФ, коммерческая организация обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы и начисленных на сумму неосновательного обогащения процентов за пользование чужими денежными средствами.

Указанное водохранилище находится в федеральной собственности и включено в государственный водный реестр в качестве водного объекта. В этой связи, руководствуясь положениями статей 5, 6, 8, 9, 10 ВК РФ, 3, 7, 35, ЗК РФ, суды сделали вывод о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды земель, сформирован и поставлен на кадастровый учёт с нарушением водного законодательства, и, как следствие, на основании ГК РФ данная сделка является ничтожной.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Не усмотрев в материалах дела доказательств возврата перечисленных во исполнение ничтожной сделки денежных средств, суды взыскали с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, что соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям статей , ГК РФ.

Не подлежит удовлетворению иск о признании сделки действительной, если он не основан на условиях, установленных в статьях , , Гражданского кодекса Российской Федерации. Возобновление действия обязательства в результате отмены акта органа местного самоуправления, на основании которого ранее возникшее обязательство было прекращено, не противоречит закону.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего. Постановлением главы муниципального образования истцу в году был предоставлен в аренду земельный участок из земель промышленности под устройство центральной базы на территории бывшего населённого пункта сроком на 10 лет. На основании данного постановления уполномоченный орган муниципального образования и истец арендатор подписали договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд, который был зарегистрирован в установленном порядке.

На основании заявления в октябре года постановлением администрации муниципального образования право аренды истца на данный земельный участок было прекращено. Соглашением в октябре году стороны расторгли рассматриваемый договор аренды, соглашение зарегистрировано в ЕГРП. Соглашением от декабря года, подписанным между уполномоченным органом и истцом, указанный договор аренды признан действующим на указанных в нем условиях и расторгнуто соглашение о расторжении договора аренды.

Данное соглашение было представлено в орган Росреестра на регистрацию, однако, доказательств его регистрации, равно как отказа в его регистрации и обжалования такого отказа, истец в материалы дела не представил.

Статьёй 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты могут быть установлены законом. Истец заявил требование о признании договора аренды года действительным.

Между тем иск о признании сделки действительной представляет собой специальный способ защиты гражданских прав, использование которого возможно только в случаях, прямо предусмотренных законом и направленных на так называемую конвалидацию исцеление ничтожных сделок: пункт 1 статьи , пункт 2 статьи , пункт 2 статьи ГК РФ. Таких обстоятельств по настоящему делу судом не установлено, следовательно, требование истца о признании договора действительным не может быть удовлетворено.

По второму требованию истца о признании ничтожной сделкой - соглашения года о расторжении договора аренды земель для несельскохозяйственных нужд, в его удовлетворении также отказано в силу следующего. Оспариваемое соглашение было расторгнуто в декабре года соглашением между истцом и администрацией муниципального образования.

Тем самым стороны договора выразили свою волю на то, чтобы считать договор действующим. Возобновление действия обязательства в результате отмены акта органа местного самоуправления, на основании которого ранее возникшее обязательство было прекращено, не противоречит закону пункты 1 и 3 статьи ГК РФ. Досрочное прекращение договора аренды земельного участка возможно только в случае, если арендодатель докажет существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение его последствия устранено арендатором в разумный срок. Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска было отказано. По условиям договора, предусмотренным пунктами 5.

При обследовании земельного участка уполномоченным органом было установлено, что на нём расположен киоск в заброшенном состоянии с выбитыми окнами, деятельность в нём не ведётся.

Претензионный порядок был соблюдён. В соответствии со статьёй ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ регламентировано, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. При разрешении спора суды исходили из того, что на момент рассмотрения дела причины, послужившие основанием для направления истцом требований об устранении выявленных нарушений, отпали.

Таким образом, суды констатировали, что ответчиком предпринимаются все необходимые меры для надлежащего исполнения условий договора аренды. Как следствие этому, суды сочли требование уполномоченного органа о его расторжении не подлежащим удовлетворению. Отсутствие государственной регистрации заключённого договора аренды дополнительного соглашения к договору аренды в отношении спорного земельного участка является основанием для взыскания с ответчика неосновательного обогащения и процентов.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между уполномоченным органом арендодатель и коммерческой организацией арендатор был заключён договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд под объектами недвижимости, государственная собственность на которые не разграничена.

Дополнительным соглашением были внесены изменения в договор аренды, в соответствии с которыми арендатором по договору явился новый собственник объектов недвижимости — другая коммерческая организация.

Впоследствии новым собственником данных объектов стал предприниматель ответчик по делу , который подписал с уполномоченным органом соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земель. При рассмотрении спора, судом установлено, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка между уполномоченным органом и предпринимателем не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, ввиду чего истец правомерно исходил из отсутствия заключённого договора аренды с ответчиком в отношении спорного земельного участка.

Фактически изменения в договор аренды, подлежащий государственной регистрации, оформленные соглашением в силу статей , ГК РФ не внесены, в связи с чем арендные правоотношения межу истцом и предпринимателем отсутствуют.

Пользуясь земельным участком без внесения платежей, ответчик знал о неосновательности сбережения денежных средств с начала такого пользования, в связи с чем судом правомерно удовлетворено требование истца о взыскании процентов на основании статей , ГК РФ. Право лица на защиту ограничено законодателем исковой давностью. Заявление ответчиком до принятия судом решения по существу спора о пропуске истцом срока исковой давности влечёт отказ в удовлетворении исковых требований.

Ответчиком до принятия судом решения по существу спора заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске пункт 2 статьи ГК РФ.

Перерывов в течении срока исковой давности судом не установлено, оплату задолженности ответчик не производил, и доказательств обратного суду не представлено. При таких обстоятельствах, правовые основания для взыскания с ответчика задолженности у суда отсутствуют.

При истечении срока исковой давности по требованию о возврате или уплате денежных средств истекает срок исковой давности по требованию об уплате процентов, начисляемых в соответствии со статьёй ГК РФ. Спор об изменении или расторжении договора аренды может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им надлежащих мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

Решением суда иск был удовлетворён. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда было отменено в части.

Исковое требование о расторжении договора аренды было оставлено без рассмотрения. Отказано в удовлетворении искового требования об обязании предпринимателя освободить земельный участок. В остальной части решение суда было оставлено без изменения.

Споры по аренде: когда выиграет арендодатель

Как показывает судебная практика, чаще всего недобросовестные арендаторы, не желающие вносить плату за пользование имуществом арендодателей, апеллируют к разного рода порокам заключенных договоров. По мнению арендаторов, признание договора незаключенным освободит их от обязанности заплатить за использованное имущество. В свою очередь арбитражные суды почти единодушно трактуют данный вывод как заблуждение, не основанное на нормах гражданского права. Как отмечают суды, пользование имуществом — землей, зданиями, строениями, транспортными средствами и так далее в Российской Федерации является платным.

Постановлением Президиума. Арбитражного суда. Магаданской области.

Главное управление Банка России по Центральному федеральному округу г. Управление Федерального казначейства УФК по г. Размер арендной платы может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. В последнем случае непосредственное изменение суммы арендной платы не может рассматриваться как изменение условий договора и не требует государственной регистрации. Московский земельный комитет обратился к открытому акционерному обществу с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей по договору на аренду земельного участка.

Школа правовых знаний. Аренда без фактической оплаты: анализ возможных негативных последствий

Предприятие уже более трех лет арендует помещение и автомобиль у физического лица. Арендная плата в течение этого периода не начислялась и не выплачивалась. За это время предприятие понесло расходы на улучшение здания, приобретало топливо и запчасти для автомобиля, уплачивало сбор за загрязнение окружающей среды по использованному топливу. В договорах указан размер арендной платы за год. Правомерно ли установление арендной платы за период, превышающий один месяц? Какими могут быть негативные последствия сложившейся ситуации для предприятия? Ситуация, безусловно, непростая, и для беспокойства, в первую очередь со стороны бухгалтера, основания действительно есть. Предлагаем остановиться на каждом таком проблемном моменте.

Фактическое использование здания (помещения) по договору аренды

Введу контекст: договор аренды заключен В день заключения договора - Портал функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям. Чтобы совершить покупку, вам надо авторизоваться или зарегистрироваться.

В соответствии с пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации далее — ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Оно может быть выражено разными способами. Также объект аренды должен быть индивидуально определенным.

Неосновательное обогащение

Индивидуальный предприниматель Курочкин взял в аренду у Департамента по имуществу города Н земельный участок с кадастровым номером площадью кв. Для эксплуатации объектов недвижимости собственником которых он является. После окончания срока аренды предприниматель продолжает вносить арендную плату в установленном порядке. По инициативе Департамента участок с номером был разделен на 2 участка площадью 97 кв.

Причины воровства могут быть самые разные: Немного глубже понять психические особенности своего ребёнка и защитить его от собственных ошибок в воспитании, помогут уже бесплатные лекции по системно-векторной психологии Юрия Бурлана. А что потом делать. В подавляющем большинстве случаев запрет применяется судами или судебными приставами. Как поменять свидетельство через портал Госуслуг. Адреса и номера телефонов справочных бюро легко узнать в сети интернет.

Могут ли фактические отношения по аренде возникнуть до возникновения предмета этих отношений?

Для этого достаточно иметь соответствующий трудовой стаж. Как перейти в другой Пенсионный Фонд. Первым делом, для того, чтобы договор получил дальнейшее движение в регистрирующий орган, даритель должен поставить в известность своего супруга о желании передать имущество в собственность.

Скачать бланк расписки на первоначальный взнос по ипотеке можно. При этом согласие на установку дается голосованием, которое должны поддержать три четверти присутствующих. В ближайшее время лучше ни с кем не делиться своими планами и секретами. Заполненный бланк первичного документа должен быть подписан сдающей и принимающей сторонами и сдан в бухгалтерию с целью отражения движения материалов в бухгалтерском учете.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 фактическим обстоятельствам дела и условиям договора аренды.

Снять обременение возможно только при наличии соответствующего решения, выданного тем же органом, который его инициировал (п. Сведений о том, что соседи согласны с представленной информацией. Кабинет налогоплательщика - это интерактивный интернет-сервис Федеральной налоговой службы, который позволяет получать актуальную информацию об объектах налогообложения, контролировать переплаты и задолженности, решать другие задачи.

Если вычет переносится на другой период, возникает расхождения в данных между декларацией налогоплательщика и его контрагента. Закон о выдаче гражданства.

По его словам, закон не наделяет работодателя правом переоформить трудовой договор, заключенный с работником на неопределенный срок, на срочный трудовой договор (равно как и расторгнуть его) в связи с достижением работником пенсионного возраста и назначением ему пенсии. Без чего категорически нельзя отправляться в путь Правила дорожного движения регламентируют лишь малую часть того, что должно быть в автомобиле.

При проверке удостоверения можно узнать и сроки лишения, и с какого года они в розыске.

Семья из двух человек: муж, жена ищет работу в сельской местности с проживанием или с последующим выкупом. Если гражданин зарегистрировался в налоговой службе в качестве индивидуального предпринимателя, нотариуса, адвоката или другой категории из числа самозанятого населения, то соответствующие сведения о прекращении деятельности поступают из налогового органа.

Это вызвано тем, что женщины очень редко совершают преступления, которые относятся к особо тяжким, несовершеннолетние не осознают в полной мере содеянное, а пожилые люди не смогут воспользоваться досрочным освобождением после 25 лет лишения свободы.

После чего начисление денежных средств возобновится.

Никто не имеет права ограничивать меня в выборе, и тем более создавать монополию места проведения технического осмотра. Иностранец после прибытия в страну, чтобы зарегистрироваться должен посетить специальное учреждение.

Сотрудник вернулся к трудовой деятельности на время, но как быть с теми днями, которые остались нетронутыми. На какой адрес отправить письмо губернатору краснодарского края кондратьевув.

Медицинская книжка в Одинцово. В период участия безработных граждан в общественных работах за ними сохраняется право на получение пособия по безработице (кроме граждан, участвующих в общественных работах и указанных в п. Стоимость юридических консультаций и ведения дел при этом намного ниже, чем в большинстве крупных компаний, поскольку при сотрудничестве с адвокатом Юду отсутствуют посредники.

Расширительное толкование вышепоименованной нормы не может быть признано обоснованным, так как допущение возможности возложения на арендатора обязанности оплаты расходов, связанных с содержанием имущества, не являющегося объектом аренды, позволит возложить на него же и обязанности по текущему ремонту такого имущества, что будет явно противоречить как положениям ст. То есть срок давности по просроченным платежам, процентам, неустойкам и т. Закон не предусматривает обязательного письменного оформления раздела.

Они потребуются для первоначального взноса.

Он-то и будет отключать вам радиоточку. Получение адреса и прописка. Для начала следует разобраться, откуда мог появиться внезапно образовавшийся долг. Согласно заявлению официального представителя Пенсионного Фонда, предыдущий размер ежемесячных денежных выплат инвалидам 1 группы будет проиндексирован на 4.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
+7 (499) 653-60-72 Доб. 355 (Москва и обл.)
+7 (812) 426-14-07 Доб. 525 (Санкт-Петербург и обл.)

Внимание! Так как нормы законов всё время меняются и обновляются, информация в данной статье могла устареть. Вы можете позвонить нам по телефонам выше.

Также, для решения Вашей индивидуальной проблемы или вопроса воспользуйтесь следующей формой и заполните её - наши эксперты проконсультируют Вас совершенно бесплатно. Ждём Ваших обращений!